最高法解读新物权法司法解释一：不动产确权争议中登记的证明力

【法律条文】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

【条文释解】

1.不动产登记簿的效力与不动产物权归属

虽然《物权法》第十六条已明确不动产登记簿是判断物权归属和内容的依据，并且在第十七条规定了不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致时，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准的原则。但该法在第十七条、第十九条又基于现实情形分别规定“不动产登记簿确有错误”、“不动产登记簿记载的事项错误”的情形。我国不动产登记簿的法律效力主要体现在以下几个方面：

（1）特定物权变动的生效效力

一般而言，物权变动原因不同，则生效要件不同。从《物权法》第二十八条至第三十条的规定来看，依据物权变动是否因法律行为而致，可区分为以登记为生效要件和不以登记为生效要件。具体而言，依据法律行为导致的不动产物权一般变动，非经登记不生效力。而非因法律行为而导致的不动产物权变动，则不以登记为生效要件，例如继承、征收、法院判决等方式处分物权的。但这里必须注意的是，非依法律行为进行的不动产物权变动，虽然不实行登记要件主义，但如未经登记，权利人不得再行处分。对此，我国《物权法》第三十一条有明确规定。

（2）保护善意第三人效力

不动产登记簿的保护善意第三人效力主要表现在，对于因信赖不动产登记簿记载权属正确而与登记权利人交易的第三人，可以认定其为善意。只要该第三人满足《物权法》及本司法解释所规定的善意取得条件，则即使事后出现不动产登记簿的记载内容与真实权利状况不一致情形，该第三人仍可取得该不动产的所有权。

（3）不动产物权权属的推定效力

不动产登记簿对不动产物权权属的推定力，本质上只是诉讼法上的证明责任分配，与不动产物权的真正权利人没有必然联系。申言之，一方面，对登记簿的正确性推定有异议的人，仅仅动摇了登记簿的推定力是不够的，他必须提出能够从中推导出登记簿是错误的主张并加以证明。易言之，异议者必须证明登记簿上记载的权利于实体法上并不存在，而登记簿上注销的权利在实体法上依然存在；另一方面，在诉讼中，如果当事人就登记簿上记载的物权归属和内容不发生争议，法官无须对登记簿上记载的权利产生的要件或权利消灭的要件是否存在的问题进行认定，其只需适用不动产登记簿上的推定力规范（如《物权法》第十六条第一款），并据此在有人提出登记簿不正确的主张之前，将登记簿上的记载作为判决权利存在与否的基础即可。如果有人与登记权利人就登记簿上记载的物权的归属或内容发生争议而提起诉讼，真实情况如何已无法查明，法官应当判决主张登记簿不正确者败诉，即令其承担举证不能而败诉的风险。

2.本条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条适用范围不限于不动产确权争议诉讼程序

我们认为，至少在以下几种非典型确认之诉中，本条都有适用的空间。第一，第三人撤销之诉。2012年修改的《民事诉讼法》第五十六条第三款增加了第三人撤销之诉的规定，《民诉法解释》第三百条对此作了细化规定，明确分为三种情形。该规定明确了在第三人撤销之诉中，在当事人提出的撤销生效裁判内容的请求之外，人民法院对当事人提出的确认其民事权益之请求也可以一并进行审理和裁判。第二，执行异议之诉。如2012年修改的《民事诉讼法》第二百二十七条规定了执行异议之诉。《民诉法解释》第三百一十二条在解释执行异议之诉时，明确在其第二款规“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”第三，案外人申请再审。如2012年修改的《民事诉讼法》第二百二十七条规定“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理”。也即案外人认为原判决、裁定错误的，可以申请再审。进入再审程序后，根据《民诉法解释》第四百二十四条第一款以及第四百二十二条第二款规定，人民法院因案外人申请而裁定再审，按照第一审程序再审的，应当追加其为当事人，作出新的判决、裁定。既然是按第一审程序再审，自然应允许案外人在第一审程序中提出确权的诉讼请求。此时，关于案外人确权的请求是否成立，也可依据本条规定作出认定。

（摘自《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2016年2月第1版）

【相关观点】

1.不动产登记簿的证明力

问：既然不动产登记在性质上存在您刚才讲到的复合性特点，那么在民事诉讼中针对有关不动产物权归属的问题上，不动产登记簿的证明力应当如何认识？

答：根据《物权法》第十六条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这赋予了不动产登记簿权利推定效力，意味着不动产登记簿上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的享有者。但同时，《物权法》第十七条、第十九条又分别规定了“不动产登记簿确有错误”、“不动产登记簿记载的事项错误”的情形。从上述三个条文体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力。

从诉讼法角度而言，一方面，不动产登记簿属于公文书证，由于其对不动产物权归属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的，故不动产登记簿上有关不动产物权记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力方面远高于其他证据的证明力。此消彼长，相应地，这也就加大了请求确权的一方当事人证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为真实权利人的难度。但另一方面，既然作为一种拟制事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所表彰的物权状态。因此，在民事诉讼中，应当根据《民事诉讼法》及其司法解释对于证据规则及证明责任的规定，来综合认定不动产物权的归属。对此，广大从事民事审判工作的法官应当有全面的认识。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

2.不动产登记簿的效力以及管理机构

在物权法确立了不动产物权登记生效的原则之后，不动产登记簿就自然应当成为不动产物权的法律根据，这是不动产物权公示原则的当然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。本法（《物权法》）第十六条第一款的规定，在民法学上一般称为权利正确性推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。在建立不动产登记制度的情况下，不动产登记成为不动产物权制度的基础。不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力对客观、公正的不动产交易秩序的建立有着极为重要的意义。

不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项，但是由于现实经济生活的复杂性，也会产生两者不相符合的情形。在实际生活中，由于当事人自己的过错或者由于登记机关的过错，可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。因此，规定不动产登记簿的推定正确效力，对实现不动产物权变动中的客观公正有十分重要的意义，正因为登记簿有此效力，第三人依据登记簿的取得才受到法律的保护，交易的安全才有了保障。由此可见，法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为根据，目的就是从国家公信力的角度对物权相对人的利益进行保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。法律在为建立公正安全的交易秩序而保护相对人利益的同时，也为可能的事实权利人提供了异议登记、更正登记等救济手段。

（摘自《中华人民共和国物权法释义》，全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编，胡康生主编，法律出版社，2007年3月第1版）

3.不动产登记的效力

登记包括依法需要办理登记的，与可以不办理登记但当事人主动选择办理登记两种情形，不论哪种登记，其效力都包括如下几个方面：

（1）物权变动的效力

登记对物权变动具有决定性的意义，绝非简单的宣示。例如，双方当事人就产权发生争议后向法院提起确认之诉，法院关于重新确权的判决生效之后，取得权利的一方必须办理登记才能转让该房屋。

《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应与登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这就是说，登记的生效时间应当以记载于不动产登记簿的时间为准。如何理解“记载”的含义？记载是指将登记的事项记录于不动产登记簿之中。记载意味着权利人或利害关系人可以查阅，因而判断不动产事项是否已经记录到登记簿上；不是由登记机构来判断的，而应当由权利人和利害关系人来判断是否已经记载于登记簿。

（2）权利推定的效力

所谓权利推定效力，就是说登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人。在登记没有更正也没有异议登记的情况下，只能推定登记记载的权利人就是物权人。我国《物权法》第16条确认了此种登记的效力。当然，登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。

（3）善意保护的效力

所谓善意保护的效力，也就是传统民法所谓的“公信力”，它是指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存作或存有瑕疵，对于信赖该物权的存在并从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权相同的法律效果。在登记申请人办理了登记己之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，取得该不动产的所有权。对登记簿记载的权利人以及登记的权利内容所产生的信赖，在法律上称为公信力。

（摘自《物权法研究》（上卷），王利明著，中国人民大学出版社2013年1月第1版）

【相关案例】

1.有充分证据推翻不动产登记和权属证书记载内容时，人民法院可通过基础性民事法律关系确定物权归属和内容——何绍灿诉程云夫物权纠纷案

本案要旨：在不动产确权争议民事诉讼中，当不动产登记簿所记载的产权人与其他证据证明的实际所有权人不相符合时，如果有足够证据推翻不动产登记和权属证书记载的内容，人民法院可以通过审查基础性民事法律关系，确定物权归属和内容。

案号：一审：浙江省诸暨市人民法院（2009）绍诸民初字第453号（2009年10月10日）；二审：浙江省绍兴市中级人民法院（2009）浙绍民终字第1231号（2009年11月22日）

审理法院：浙江省绍兴市中级人民法院

来源：人民法院案例选

2.以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实的购房人，且能够证明购房款由其支付，则可确认其为房屋的实际所有权人——林志与WANSU LIAO（廖皖苏）房屋所有权确认纠纷上诉案

本案要旨：基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人是产权人。在以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实的购房人，且能够证明购房款由其支付，则可确认其为房屋的实际所有权人。

案号：一审：（2012）浦民一(民)初字第8282号；二审：（2012）沪一中民二(民)终字第2221号

审理法院：上海市第一中级人民法院

来源：《人民司法•案例》2014年第4期

3.不动产登记簿中的登记，在有相反证据的情况下，法院应当综合审查所有相关证据，依据优势证据原则确认物权的最终归属——郑磊与吴重凡不动产登记纠纷上诉案

本案要旨：在物的归属关系的确认之诉中，不动产权属证书仅具有初步的证明作用。依据物权法的相关规定，不动产登记簿是确定不动产物权归属和内容的根据，不动产权属证书仅是其外在的表现形式。并且，即便是不动产登记簿中的登记，也仅仅具有权利公示推定的证据效力，在有相反证据的情况下，法院应当综合审查所有相关证据，确认其真伪，判断各证据证明力的大小，依据优势证据原则确认物权的最终归属。

案号：一审：（2007）一中民初字第6945号；二审：（2008）高民终字第862号

审理法院：北京市高级人民法院

来源：《人民司法•案例》2008年第16期

4.有充分证据证明不动产登记簿记载不真实时，法院应当作出与不动产登记簿的记载相反的事实认定——安钢诉黄婧所有权确认案

本案要旨：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因此具有无可争辩的权威性。当某项不动产发生权属争议时，不动产登记簿可以用来确定真正的权利人；但这并不等于不动产登记簿记载的事项一定是“真实的”，其仅具有“推定的证据效力”。如果异议方提出充分的反证，法院应当作出与不动产登记簿的记载相反的事实认定。

案号：（2009）湖民初字第3219号

审理法院：福建省厦门市湖里区人民法院

来源：人民法院案例选

【相关法律文件】

1.《中华人民共和国物权法》

第十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十六条  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

2.《不动产登记暂行条例》

第四条  国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。