最高法解读新物权法司法解释一：不动产善意取得中受让人非善意认定

【法律条文】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十六条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

【相关法律】

《中华人民共和国物权法》

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

【条文释解】

一、受让人缺乏对不动产登记簿的具体信赖

根据《物权法》第十六条之规定，我国法律赋予不动产登记簿以权利推定力，从善意取得制度的角度看，这种推定力实际上是一种善意推定，但这种推定并非决定性的，对受让人而言，其在主观上必须因为信赖登记而为法律行为，如果受让人有足够的理由怀疑不动产登记簿的内容，则其就应当被认为缺乏对不动产登记簿的具体信赖，也就是知道转让人无处分权，从而无法构成善意。本条第一款第四项和第五项规定的情形，就是受让人知道登记簿上记载的权利人与真实权利人不一致的情形，此时，当然也属于受让人知道转让人无权处分，此种情形在非基于法律行为发生的物权变动时，表现为受让人知道他人已经依法取得不动产物权。

关于受让人知道登记簿上记载的权利主体错误。这要求真实权利人提交的证据应能够证明受让人对于登记簿上记载的权利主体错误即转让人无处分权这一情形的知晓是处于积极主动的状态。对于其明知登记错误的证据一般是直接证据，判断也往往较为简单，通常表现为受让人事前知晓登记权利人与真实权利人的法律关系，或者受让人知晓登记错误状态的事实。例如，真实权利人能提供证据证明对于该不动产登记错误的发生，受让人本身亦是参与者，其了解登记错误的发生过程，则可证明受让人知道登记簿上记载的权利主体错误。又如，受让人知道转让人承租真实权利人的房屋，只是登记簿记载错误而记载的权利人为转让人，此时而仍与转让人签订房屋买卖合同，其心理状态必然是恶意的。

关于受让人知道他人已经依法取得不动产物权。主要是指下列无需登记而取得物权的情形：1.根据物权法第二十八条至第三十条规定非基于法律行为而取得物权。2.土地承包经营权、地役权的受让取得。3.宅基地使用权的受让取得。对这些情况适用本条规定，在实践中应当注意根据生活常识和交易习惯等因素加以合理限定。

二、受让人因重大过失而不知转让人无处分权的判断

非因重大过失而不知道中的“重大过失”的判断，应综合考虑个案中受让人拥有的信息、所处的地位等交易的整个背景加以判断。这些因素包括但不限于以下内容：

1.受让人与真实权利人、转让人之间，以及真实权利人与转让人之间的关系。以受让人与转让人的关系为例，如某甲与某乙为夫妻关系，某丙为两人之共同好友，在夫妻一方处分其共有房屋时，一方面某丙基于这种亲密关系理应询问另一方，另一方面作为夫妻两人的好友，其往往对两人所有之不动产有所了解，出现夫妻一方单独处分不动产时能够引发受让人的高度怀疑，此种怀疑促使其必须尽到询问调查义务，若其未加询问，仅凭房产登记在一方名下而受让该房屋产权，就应认定其构成重大过失。

2.转让人的基本情况。实践中，如果转让人与受让人为初次交易，一般不应对受让人了解转让人的职业、收入、经营状况等基本情况作出不切实际的过高要求。如为居住之需购买二手房屋，转让人为一与受让人完全陌生之人，受让人一般确实难以有确切渠道了解转让人的一些基本情况。但如果双方经常为一些交易或为生意伙伴，受让人在进行一些价值较大的交易时对转让人的经营状况、信誉等一些基本情况应有所了解，否则就有可能会构成重大过失。

3.受让人的文化程度、职业、知识背景、交易经验等。受让人善意与否的判断一般应以普通人的知识、经验为基础，但是在上述相关因素相同的情况下，一个知识水平较高、交易经验较多的受让人应当具有更高的注意程度，如法律工作者，其更能够基于交易安全的考虑注意对标的物权属的查证，这就不能排除存在一种于一般人而言可以构成“善意”，对拥有较高知识、丰富交易经验的人而言不成就“善意”的可能性。

4.不动产的基本情况，包括自然状态如界址、楼层、朝向等，以及不动产的现实占有使用情况。如在实践中，交易相对方往往基于了解标的物之自然属性会进行实地查看。因此，在为生活居住而购买房屋的情形下，没有考察房屋的实际占有使用状况就受让房屋，可能难以认定无重大过失。

5.受让人交易时的场所、所处的市场环境及相关交易信息。比如，若受让人是在公开、正规的市场上购买的不动产，特别是出具了发票的情况下，其“善意”的可能性就比较大，但如果其是在非公开场所，尤其是“黑市”中完成交易，则受让人就有可能构成非善意。

当然，对于一系列因素的考量需要法官根据当事人提供的证据，结合个案实际情况作出裁量。这其中所需遵守的一个原则就是，如若真实权利人能够举证证明受让人在尽到一般人通常情况下起码的注意义务即可得知登记错误，但其却因消极注意而不知晓，即可认定受让人存在重大过失。

（摘自《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2016年出版）

【相关观点】

1.不动产受让人是否善意的判断方法

在通常情形下，对于不动产买卖，判断受让人是否信赖了登记，可以采取排除的方法，也就是说，在如下几种情况下，受让人是恶意的：第一，原权利人有足够的证据证明受让人在受让不动产时已经明知登记是错误的。例如，受让人知道转让人是采用欺骗的手段将登记财产记载在自己的名下。第二，转让人和受让人恶意串通。例如，转让人在转让时明确告知受让人，登记财产并非归其所有，其转让财产是为了规避真正权利人的返还请求权，而受让人仍然愿意购买。第三，出现了异议登记。如果出现了异议登记也能排除第三人的善意，即真实权利人对登记权利的真实性提出异议，登记机关将该异议记载于登记簿上，由于登记具有公开性，第三人据此完全可知登记错误，从而能提高警惕，防止无权处分的发生。如果在存在异议登记的情况下，第三人仍然与登记权利人进行交易并办理了登记，就不能认定其是善意之人，他就要为自己的过错行为所造成的不利负责。除了上述情况之外，可以认为，受让人都有合理的理由信赖登记。

（摘自《物权法研究·上卷》，王利明著，中国人民大学出版社2013年出版）

2.信赖不动产登记薄公信力的受让人可构成善意

不动产登记簿并非单纯地记载不动产自然状况及其上权利状况的记录册，它还是具有法律效力的官方记录。首先，是否记载于不动产登记簿，决定了基于法律行为的不动产物权变动是否发生效力。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”其次，不动产登记簿具有推定效力。《物权法》第16条第1款规定：“不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。”申言之，凡是不动产登记簿中记载了的权利，就推定该权利存在；凡是登记薄中被注销了的权利，就推定该权利不存在。再次，不动产登记簿具有公信效力。任何信赖不动产登记簿记载的第三人，在与非真实权利人进行不动产交易时，只要登记薄上没有异议登记，就认为该第三人是善意的，其可以如同与真实权利人进行交易那样取得相应的物权，这就是《物权法》第106条以下所确立的不动产的善意取得。

（摘自《不动产登记法研究》，程啸著，法律出版社2011年出版）

3.不动产善意取得中的“善意”的判断

对不动产善意取得而言，应当以取得人对登记的信赖作为判断关于不动产善意取得的判断标准。在通常情况下，只要取得人信赖了登记，就推定其是善意的，除非其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。

就不动产取得人而言，只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的。取得人不负有调查核实的义务，不能因为取得人没有进行调查核实而否定其善意。

在不动产的处分中，受让人的善意采取推定的方式，不过，该善意也可以被反证所推翻，具体有如下排除方式：(1)受让人事先明知登记记载的错误。例如，对于登记错误的发生，受让人本身亦是参与者，因此，其了解登记错误的发生过程。（2）登记簿中存在异议登记的记载。在不动产处分中，如果真实权利人对登记权利真实性提出异议，登记机关将该异议记载于登记簿上，第三人据此至少应当知道该房屋存在权利瑕疵的可能。此时，如果第三人仍然与登记权利人进行产权交易，就应当承担权利瑕疵的风险。

（摘自《人民法院报》，作者彭跃进、李晓林，2013年1月9日第7版）

【相关案例】

1.不动产受让人不知道转让人并非登记薄上所记载的权利主体而买受该不动产的，属于不知道转让人无处分权的情形，可认定为善意——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案

本案要旨：登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符。受让人在受让不动产时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但受让人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同受让该不动产，且转让人也并未将房屋现状与登记信息不符的事实如实告知，则该受让人应属不知道转让人无处分权的情形，可以构成善意。

审理法院：上海市第二中级人民法院

来源：《最高人民法院公报》2012年第11期(总第193期)

2.不动产受让人不知道他人也享有不动产物权，因信赖登记所载信息而相信登记权利人即为该不动产唯一权利人的，可以构成善意——上诉人段燕娥、段保全、段双全、段双保与被上诉人田桂书、第三人郭秀梅财产权属纠纷案

本案要旨：房屋受让人与房屋转让人并不认识，不知道该房屋还有其他产权人，出于对房屋登记信息的信赖，经他人介绍与房屋转让人签订房屋买卖合同受让该房屋的，应认定受让人不知道转让人无处分权，从而构成善意。

案号：（2013）邯市民一终字第81号

审理法院：河北省邯郸市中级人民法院

来源：中国裁判文书网

3.不动产受让人知道他人已经依法享有该不动产物权的，可以认定受让人知道转让人无处分权，不构成善意取得——冯某诉白某某确认白某某与孙某房屋买卖合同无效纠纷案

本案要旨：双方签订购房协议时，受让人知晓转让人伪造签字的事实，并且不动产真实所有权人并未参与整个交易过程，可以推定受让人知道转让人是无权处分人的事实，故其不构成善意取得。

审理法院：山西省高级人民法院

来源:山西省高级人民法院网