菜鸟买房必知陷阱一：房屋买卖之“影子买家”隐藏的法律风险

一、什么是“影子买家”？

房产交易中的“影子买家”，即名义上的购房者，因被借名购房而参与到房产交易过程中来，但他并不是真实的购房者。真实的购房者系幕后提供全部购房资金、全程实际参与和掌控房产交易的购房者（投资者）。

“影子买家”出借购房资格，实际买家提供资金、掌握和运作整个房产交易，两者合二为一，构成了我们常说的“借名买房”。

二、“影子买家”将对卖方业主带来哪些风险？

风险一：交易参与主体增多，法律关系更为复杂，成功交易的不确性增大。

“影子买家”的出现，使得房产交易由原买卖双方参与，变为必须由“影字买家”、“实际买家”以及卖方三方协同参与，并且由实际买家（投资者）实际履行，最终才能完成过户等整个交易。

该三方之间法律关系，与单纯双方合同法律关系相比，更为复杂。

在交易过程中，若“影子买家”和实际购房者之间出现纠纷，或其中任何一方出现问题，客观上都将加大成功交易的不确性，从而影响卖方合同利益（获取卖房资金）的实现。

风险二：买家如违约或弃购房产，卖方可能无法追责到实际买家。

在“借名买房”中，“影子买家”以自己名义与卖方业主订立房产买卖合同，并与卖方完成交定、按揭、递件、过户等全部合同义务，实际买家一般不会以书面形式体现在双方缔结的合同当中。

从法律角度看，“影子买家”作为“替身”，为实际买家搭建起了一道风险的“隔离墙”，对实际买家利益将起到保护作用。

当实际买家出现弃购房产和违约情况时，根据合同相对性原理，对外只需由影子买家而非以自己名义来对卖家承担违约责任。而如“影子买家”独立承担违约责任的能力不足时，则将使卖方业主处于非常不利的局面，其“被违约”的可能性因此增大。

风险三：“影子买家”的出现将容易成为违约方主张合同无效的理由

就目前的司法实践而言，“影子买家”的存在，是否会导致“借名房产买卖合同”无效，存在一定争议。从鼓励交易的原则出发，法官在认定合同效力时，显得格外谨慎，虽然不会轻易认定合同无效，但是，对于“借名买房”中，实际买家规避购房资格、信贷等政策限制的倾向或事实，容易成为违约方以违背公共利益为由主张合同无效。

总之，“影子买家”的出现将加大房产交易中卖方业主的法律风险。对此，卖方应当警惕和识别，采取有效措施保护自身合法权益。

三、风险规避建议

深圳律师建议：在房产交易过程中，卖方首先应当具备识别“影子买家”的能力，如果发现存在“影子买家”，应尽量让实际买家为合同履行提供连带责任保证或其它形式的担保，必要时，可聘请专业人士全程陪同参与，以尽可能防控交易风险。

来源：律安居  王志强